Krypto-RoundUp vom 16.06.2022
Pascal Abu El-Ezz – Krypto-Experte
Lesezeit: 15 Minuten
Wie passen die Blockchain-Technologie und der Immobilienmarkt zusammen?
Die Blockchain-Technologie ermöglicht es auch privaten Anlegern, sich mit kleinen Investments auf dem Immobilienmarkt zu engagieren. Ausschlaggebend ist die Tokenisierung der Prozesse – dadurch werden diese transparenter, schlanker und deutlich schneller. Das finanzielle Engagement ist bereits mit für Immobilien geringen Summen möglich, da sich eine Immobilie dank der Blockchain-Technologie in relativ kleine Anteile aufteilen lässst.
Wie das alles funktioniert und welche Veränderungen wir in diesem Bereich bereits verzeichnen können, erfährst Du in diesem Artikel.
Die Tokenisierung von Immobilien ist ein erst in den Kinderschuhen steckender Bereich. Erste Schritte sind möglich, sehr viele weitere sind in der Zukunft zu erwarten.
Auf einer Blockchain lassen sich nicht nur die Einheiten einer Kryptowährung speichern, sondern auch Anteile an verschiedensten anderen Werten. Anteile an Immobilien sind traditionell nur mit ziemlich viel Aufwand und Kosten handelbar. Gerade hier bietet sich ein Anwendungsbereich für Immobilien-Token, die durch die Umstellung auf eine Blockchain, Vorteile durch Vereinfachung versprechen.
Ein Token ist die symbolische Darstellung eines Wertes und kann auch als eine Art Gutschein gesehen werden. Ein solcher Token könnte auf Papier gedruckt oder eben auf einer Blockchain gespeichert sein. Im Gegensatz zum bedruckten Papier lässt sich ein Token auf einer Blockchain nicht manipulieren. Das gilt auch für seine Metadaten wie den Zeitpunkt der Erstellung.
Damit bieten sich digitale Token auch für große Werte an, die man bisher nur durch Dokumente wie beispielsweise ein notariell beglaubigtes Papier sicher übertragen konnte.
Technisch gesehen ist die Blockchain nichts anderes als eine dezentrale digitale Transaktionsdatenbank, etwa für Investments. Sie wächst mit jedem digitalen Block (Datensatz), der sich an die übrigen anhängt. Seine Daten öffnet jeder Teilnehmer individuell selbst und agiert in der digitalen Blockchain, indem er durch jede selbstständige Handlung einen neuen Block erzeugt.
Die Ledger, also die dezentralisierten Hauptakten des Blocks, registrieren jede Aktion und kopieren sie in alle anderen Blöcke in den dezentralen Nodes (Netzwerkknoten). Sie leisten eine universelle Buchhaltung.
Damit ersetzt die Blockchain perspektivisch sämtliche Aktionsmittler wie Banken, Verwaltungen, Makler und selbst die Grundbuchämter und Notare. Die Blockchain-Technologie könnte also eines Tages das gesamte Management ersetzen. Damit wäre im Immobilienbereich der direkte, individualisierte Aufbau von Vermögen, dessen Verwaltung und Versteuerung möglich. Ohne jeden Zwischenhändler könnte jeder Immobilien-Vermögen per Klick erwerben und verwalten.
In einer Tokenisierung von Immobilien verbrieft ein Token einen Anteil an einer Immobilie zusammen mit den entsprechenden Rechten und Pflichten. Dazu gehört auf der einen Seite der Anspruch auf einen Teil der Mieteinnahmen, andererseits die Pflicht zur anteiligen Bezahlung der Grundsteuer und der Reparaturen. Der Besitz eines solchen Tokens gibt dem Inhaber also dieselben Rechte wie ein traditionell verbrieftes Eigentum.
Die Tokenisierung von Immobilien bietet aber darüber hinaus etliche Vorteile. Eine Immobilie kann auf diese Weise in viele kleine Teile gestückelt werden. Diese Teile sind als Token rund um die Uhr zu sehr niedrigen Kosten handelbar. Durch diese Aufteilung und die Art des Handels ist der Markt für solche Token auch viel flüssiger.
Zahlungen und andere Rechte können auf der Blockchain als Smart Contract realisiert werden. Das bedeutet eine automatische Ausführung der Überweisungen und Ausübung von Rechten. Die Miete wird automatisch überwiesen. Wenn dafür kein ausreichendes Guthaben vorhanden ist, kann vertraglich eine Sperre des Gebäudes vereinbart werden. Diese erfolgt dann automatisch.
In einer weiteren Ausbaustufe könnten Sensoren im Gebäude Daten aufnehmen und bei Bedarf Reparatur- oder Wartungsarbeiten selbständig anfordern.
Die Abrechnung würde dann ebenfalls über einen Smart Contract ohne das Zutun von Menschen erfolgen. Die Einzelheiten dieser Smart Contracts wären Gegenstand von Verhandlungen.
Solche Funktionalität ist allerdings noch Zukunftsmusik. Die noch zu lösenden Probleme betreffen weniger die technische als die rechtliche Umsetzung. Das Grundbuch muss für eine direkte Tokenisierung von Immobilien direkt mit der Blockchain der Tokens verbunden werden. Steuern müssten in Kryptowährung akzeptiert werden.
Dann aber sind Anwendungen wie die Tokenisierung eines Eigenheims denkbar, die mit einem beabsichtigten Rückkauf auf eine Kreditaufnahme hinauslaufen würde, aber wesentlich einfacher, schneller und billiger wäre.
Tokenisiert werden noch keine Anteile am Gebäude selbst, sondern an den Anteilscheinen. Auf diese Art kann eine kleinere Stückelung und damit ein schnellerer Handel erreicht werden, es ist aber immer noch ein Intermediär erforderlich. Rechtlich wird dafür ein Special-Purpose-Vehicle oder SPV eingerichtet. Die Anteile an dieser Gesellschaft werden dann tokenisiert und so handelbar.
Inwieweit das Prinzip der Blockchain zukünftig weiter an Bedeutung gewinnen wird, bleibt abzuwarten. Die Einsatzmöglichkeiten von Smart Contracts und weiteren Anwendungen in der Immobilienwirtschaft begeistern viele Investoren. Das sichere dezentrale Netzwerk könnte das klassische Grundbuch beim Immobilienkauf ablösen und der Weg zum Notar wäre nicht mehr notwendig.
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